Ипотека стала доступнее, но жилье подорожало — так Счетная палата РФ оценила результативность мер государственной поддержки рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства. «МБХ медиа» рассказывает, как россияне во время пандемии набрали ипотечных кредитов и побили исторический рекорд, а потом схватились за голову из-за просроченных платежей — и при чем тут отсутствие роста реальных доходов.
Поддержали, чтобы что?
В докладе Счетной палаты отмечается, что с 2020 года в России действуют «беспрецедентные меры государственной поддержки рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства». В течение двух лет из бюджета на эти цели было выделено 89 млрд рублей. Больше 65% из этой суммы были фактически использованы — на поддержку домостроительных компаний, субсидии, компенсации и тому подобные цели. Как известно, в начале 2020 года строительная отрасль из-за пандемии коронавируса пребывала в кризисе, а люди не решались брать ипотеку. Чтобы поддержать строителей, правительство РФ утвердило программу льготной ипотеки, а Банк России в течение 2020 года проводил «мягкую денежно-кредитную политику», в том числе понизил ключевую ставку до уровня 4,25%. Из-за этого «рынок ипотеки уже в июне восстановился и продемонстрировал устойчивый ежемесячный рост», отмечают аудиторы Счетной палаты.
Застройщики избежали массового банкротства и запустили новые проекты, а люди начали брать ипотечные кредиты. Их объем в 2020 году составил 4,3 трлн рублей (было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов). «Это абсолютный рекорд за всю историю рынка ипотеки», — говорится в докладе аудитора Счетной палаты Алексея Саватюгина. Задолженность по выданным на 1 января 2021 года ипотечным кредитам составляет 9,27 трлн рублей.
Четыре программы стимулирования ипотечного кредитования («Семейная», «Дальневосточная», «Сельская» и «Льготная»), запущенных государственным агентством «ДОМ.РФ», обеспечили по итогам 2020 года 26,1 % от количества всех выданных в России ипотечных кредитов и 29,7% от объема задолженности по ним.
К положительным результатам принятых мер аудиторы Счетной палаты отнесли сохранение показателей по объему ввода жилья в 2020 году (82 млн кв. м) на уровне 2019 года, а также запуск с августа 2020 года строительства 26,4 млн кв. м нового жилья. Кроме того, льготная ипотека позволила снизить на 30% долги многодетных семей по кредитам на покупку жилья. «По состоянию на 1 января 2021 года указанные меры поддержки фактически получили 110,89 тыс. семей», — говорится в отчете.
Обратная сторона медали
Вместе с тем, заключили аудиторы, вызванный льготной ипотекой спрос на жилье обнаружил недостаточность объемов строительства в некоторых регионах, например, на Дальнем Востоке. Что в свою очередь привело к росту цен на жилье на первичном рынке только в этом регионе на 18%. Это говорит о том, что стимулирование жителей брать жилье в ипотеку только путем снижения ставки по кредитам не дает ожидаемых результатов.
«Масштабная господдержка рынка ипотечного кредитования стимулировала рост спроса на жилье, что при недостаточном предложении в ряде регионов привело к росту цен. По итогам 2020 года цены на жилье на первичном рынке поднялись на 12 % по отношению к 2019 году», — говорится в докладе Саватюгина.
Там также отмечается, что несмотря на принятые в 2020 году меры господдержки число застройщиков все же сократилось на 11%, а по 362 многоквартирным домам в 60 регионах РФ сроки строительства были нарушены более чем на полгода. Вопросы у Счетной палаты вызвала и программа льготного кредитования застройщиков. По данным аудиторов, за поддержкой по ней обратилось менее 10% строительных компаний, или 275 организаций. При этом более 84% средств господдержки было предоставлено застройщикам, зарегистрированным в трех регионах: Москва (порядка 70%), Санкт-Петербург (8%) и Московская область (6%).
«Опыт многих стран показывает, что первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту: снижению ценовой доступности покупки жилья. В связи с этим основным фактором поддержания доступности жилья должен стать высокий и устойчивый рост доходов населения, который будет опережать рост цен на жилье», — также говорится в отчете ведомства.
Что предлагает Счетная палата?
Аудиторы предлагают правительству скорректировать действующие программы ипотеки. Например, в «Семейной» — снизить ставки для родивших третьего и последующих детей, а также уменьшить ставки на уже действующие ипотечные кредиты в рамках данной программы. Для льготной ипотеки (если она будет продлена) сконцентрироваться именно на нуждающихся в улучшении жилищных условий, или же — ограничить участие в программе до одного раза. На Дальнем Востоке и в сельских территориях аудиторы предлагают применять иные механизмы стимулирования — например, прямые субсидии или доступное арендное жилье.
«Нужно, чтобы жилье было доступное, комфортное, чтобы граждане могли брать кредиты и потом с этими кредитами рассчитываться. Вот в этом ключе, я считаю, нужно всем очень серьезно поработать», — отметила соавтор отчета, аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.
В Минстрое уже ответили на отчет Счетной палаты — там заявили, что в стране «девятый месяц подряд растут объемы запусков новых проектов строительства». Что касается роста цен на жилье, то, по мнению Минстроя, это обусловлено не только возросшим спросом, «но и увеличением себестоимости строительства».
«На повышение цен на жилье повлияла совокупность факторов. Среди ключевых факторов отмечались ограничительные меры, связанные с распространением новой коронавирусной инфекции, более чем в 50 регионах в той или иной мере работы на стройплощадках приостанавливались. Также отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы. Еще один фактор — это общемировая конъюнктура и рост цен на стройматериалы, по некоторым позициям, таким как металл, цены выросли в среднем на 70-80%», — говорится в заявлении Минстроя.
Там считают, что эффект от принятых мер по стимулированию ипотеки и строек стал «безусловно значимым для улучшения жилищных условий граждан».
«Ипотечный пузырь»
Льготная ипотека и программы господдержки строительной отрасли были приняты правительством РФ своевременно и поспособствовали стабилизации отрасли и экономики в целом, считает ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. Однако, говорит эксперт, у этой поддержки есть и обратная сторона.
«Да, какое-то время (может быть, месяц) стоимость квадратного метра держалась. Однако через полтора месяца, когда спрос на недвижимость стал колоссальным, застройщики начали повышать стоимость квадратного метра. В московском регионе рост составил свыше 30%. В среднем по стране недвижимость подорожала на 25%», — отметил «МБХ медиа» Ракута.
Но на этом все не закончилось. Увеличение стоимости жилья в новостройках потянуло за собой и рост цен на «вторичку». В некоторых регионах, например, в Орловской области, цены на квартиры на вторичном рынке взлетели почти на 30%, в Чите — на 36%, в Курске — на 32%. «Люди думали, что из-за пандемии возьмут квартиру супер-дешево, но эффект получился обратный», — рассказал эксперт.
В стране, где реальные доходы населения не растут примерно с 2013 года, льготная ипотека привела к тому, что кредиты на покупку жилья стали выдавать тем, кто не всегда обладает достаточной финансовой грамотностью и, что важнее, не всегда способен погашать их в течение длительного времени. «Доходы населения не изменились, [но] изменились условия выдачи ипотеки — платеж стал меньше, и банки стали чаще одобрять такие займы. Все это способствует образованию так называемого “ипотечного мыльного пузыря”. Я полагаю, что правительство это все-таки понимает, и сможет вовремя сорвать стоп-кран. Иначе последствия могут быть непредсказуемыми», — считает Дмитрий Ракута.
Еще одна проблема, на которую обратил внимание эксперт в связи с введением льготной ипотеки, — просроченные платежи. На конец 2020 года их объем в России составлял 935-940 млрд рублей, или на 20% больше уровня предыдущего года. Причиной называлось ухудшение финансового положения заемщиков. Его показатели оказались сравнимы с 2016 годом, когда в стране, по словам президента Владимира Путина, был зафиксировано самое мощное падение доходов населения.
«В период карантина люди стали часто обращаться в банки, сообщая, что “не тянут” платежи. Причем не только ипотечные, — говорит Ракута. — То есть качество погашения ипотеки и кредитов ухудшилось. И здесь тоже свою роль сыграли как последствия локдауна, так и не меняющийся уровень доходов населения».
По мнению Дмитрия Ракуты, в ближайшее время правительство будет вынуждено регулировать рынок недвижимости. Отчасти оно этим уже занимается: ключевая ставка ЦБ недавно повысилась на 0,5%, и не исключено, что в дальнейшем подрастет еще на 0,25%. Кроме того, господдержка в крупных городах, по словам эксперта, постепенно сворачивается. Все это говорит о том, что ипотека станет дороже. И это послужит своеобразным сигналом для рынка о том, что стоимость квадратного метра необходимо корректировать. Тем не менее, говорит Ракута, ждать значительного понижения цены на жилье и щедрых скидок все же не стоит.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.