На последней прямой линии с президентом в 2018 году Владимир Путин заявил о необходимости снижения ставки по ипотеке для большинства населения до 7%. Однако с конца 2018 года ставки по ипотеке вновь пошли вверх. Это вызывает ряд вопросов: почему Центробанк повышает учетную ставку, почему она растет на 0,25%, а ипотека дорожает сразу на 1-1,5% и нет ли монопольного сговора российских банков, среди которых доминируют государственные. Эти и другие вопросы для «МБХ медиа» прокомментировал экс-зампред Центрального банка России (ЦБ) Сергей Алексашенко.
Ставки по ипотеке в 2018 достигли своего исторического минимума, но в конце 2018 года они вновь начали расти: от 0,25% у «Газпромбанка» до 1,5% у «Россельхозбанка». Представители банков объясняют это не только глобальными причинами — вроде оттока капиталов с развивающихся рынков из-за ужесточения монетарной политики США.
Центробанк дважды увеличивал ставку в 2018 году, объясняя это ожиданием высокой инфляции и возможными санкциями со стороны США, которые могут сильно ударить по курсу рубля. Также с 1 января изменился коэффициент риска для ипотеки с первоначальным взносом менее 20% – 200% вместо 150%. Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по жилищному ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика. При этом с таким первоначальным взносом — менее 20% — выдано 40% ипотечных кредитов и банки вынуждены увеличивать коэффициент, чтобы не допустить перегрева рынка. А рост коэффициента потребует больших капиталов для выдачи кредита, что, в свою очередь, банки будут компенсировать более высокими ставками для клиентов.
«С точки зрения обывателя, в хорошем смысле, связь с повышением ставки ЦБ и подорожанием ипотеки прямая, но расчет банкиров более «длинный», потому что они понимают во взаимосвязях в экономике», — объясняет разницу между повышением ставки ЦБ на 0,25 и повышением ставок по ипотеке до 1,5% экономист Сергей Алексашенко. На это у банков действительно есть ряд рыночных причин.
Поднимая ставки, банки могут играть на опережение, говорит экономист: оценивая экономическую ситуацию, исходя из заявлений ЦБ и прогнозируя более высокую инфляцию. Банки с ограниченными ресурсами могут посчитать, что у них слишком высокий спрос на ипотеку — и тоже поднять ставки, чтобы снизить этот спрос. Так могут поступать в том числе и доминирующие в ипотечном кредитовании госбанки ВТБ и Сбербанк.
Повышенный коэффициент риска по ипотеке вынуждает банки создавать резервы на случай возможных потерь. «Резервы и возможные потери — это неработающие активы или активы с низким уровнем дохода. И чем больше у банка активов с низким уровнем дохода, тем выше он должны повышать ставку по другим кредитам. Например, если в портфеле банка раньше было 50% ипотеки и 50% ОФЗ (облигаций федерального займа), банк может сделать 60% ОФЗ и 40% в ипотеке. И чтобы расплачиваться со своими вкладчиками в ОФЗ, банк должен поднять среднюю ставку по ипотеке», — объясняет Алексашенко.
Также рост ставки ЦБ ведет к росту ставок банков по кредитам и депозитам. Без повышения ставки по кредитам, банки не смогут поднять ставки по вкладам: а если доходность вкладов в банке не вырастет — в отличие от его конкурентов — то клиенты банка понесут свои вклады этим конкурентам.
Алексашенко считает, что монопольного сговора, благодаря которому банки могли бы намеренно поднимать стоимость кредита, в России нет: «Глядя со стороны, я пока не вижу никаких элементов сговора, потому что у них достаточно жесткая конкуренция между собой по многим направлениям — в том числе на рынке ипотеки» — говорит экономист.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.