Ждать ли битву под Москвой: в области скоро стартует реновация по образцу столичной

Программа реновации совсем скоро, как утверждают власти, должна стартовать в Московской области. Закон, по которому она будет реализовываться, этой зимой уже был принят парламентом и подписан президентом. «МБХ медиа» выяснило, чем грозит жителям Московской области новый закон и грандиозные планы губернатора Воробьева. 

О том, что программа реновации, сопоставимая со столичной, начнется в Подмосковье в третьем квартале уже этого, 2021 года, губернатор региона Андрей Воробьев сообщил в эфире телеканала «Россия 1» аккурат в разгар весенних праздников, 2 мая. По предыдущей версии приступить к сносу «морально устаревшего» жилья глава области собирался лишь к 2023 году, а впервые о том, что субъект собирается перенять спорный опыт московских властей, стало известно еще в августе 2020-го. 

Всего данная программа должна затронуть 1,3 млн жителей. Снести планируется 2 тысячи «бараков», 22 тысячи послевоенных малоэтажных зданий и  3,4 тысячи пятиэтажек. Еще в 2017-м планы по сносу всех пятиэтажек первых волн массового индустриального строительства, или попросту «хрущевок», в Москве вызвали не только бурные споры специалистов, но и знаменитые многотысячные протесты. 

В ответ на митинги закон, регулирующий такой снос в Москве, оказался незначительно подправлен парламентариями. Тогда жильцы получили возможность принять решение о вхождении дома в список «реновируемых» не только на основании электронного голосования через «Активный гражданин», или в МФЦ, как это предполагалось изначально, но и по результатам так называемого «общего собрания собственников» (ОСС), проведенного в очной или заочной форме. 

Важно сказать, что тот закон о реновации по факту хоть и был «федеральным», но касался только одного города в стране, поскольку де-юре был лишь серией поправок к закону «О статусе столицы Российской Федерации». Фигурально выражаясь, действие его не распространялось дальше МКАД. 

Он гарантировал возможность выбрать между денежной компенсацией и новой квартирой в том же районе, но не позволял предъявить претензии по качеству нового жилья. Новый законопроект, призванный распространить московский опыт на всю страну, по которому программа будет реализовываться в области, уже не имеет географических ограничений. 

Внес его в Госдуму депутат от «Единой России» Евгений Москвичев  с группой сенаторов еще в августе прошлого года. А к декабрю, подготовленный, как считается, с благословения бывшего куратора столичной реновации Марата Хуснуллина, он оказался подписан президентом РФ.  

Спорные пункты 

Сам Хуснуллин к январю 2020-го успел покинуть московскую мэрию и занять пост главы строительного блока правительства РФ в кабинете Мишустина. Именно он теперь на фоне ускорившихся темпов столичного сноса —  а в ходе стартующей этим летом первой волны поквартального переселения мэр Москвы Сергей Собянин собирается к 2024 году переселить в новые квартиры не менее 170 тысяч человек —  и считается главным апологетом уже «всероссийской реновации». 

Закон о «Комплексном развитии территорий», а именно так официально называется всероссийская реновация, еще на стадии обсуждения вызвал множество нареканий. Во-первых, из-за нормы проекта, в соответствии с которой в программу реновации могли включить территории, на которых лишь 50% занято аварийным и ветхим фондом. То есть из тех домов, которые предполагалось сносить, чуть ли не каждый второй мог оказаться вполне добротным. 

Во-вторых, законопроект предлагал включать в программу любые неаварийные дома в том случае, если они относятся к эпохе типового строительства и изношены настолько, что их капитальный ремонт превышает определенную сумму, которую каждый регион обязан установить самостоятельно. 

В третьих, как и в московском случае, принимать решение о вхождении дома в реновацию проект уполномачивал «общее собрание собственников», причем для его законности тут будет достаточно кворума в 50% жителей, а принять решение о его проведении могут не только сами жильцы, но и городские власти. 

К итоговому тексту, подписанному президентом, только первый из этих трех пунктов оказался несколько подправлен. Теперь конкретный процент попадающих под снос домов оказался исключен из текста закона (параметры включения в программу определят региональные власти в каждом субъекте федерации отдельно). Пункт же о голосовании жильцов посредством ОСС (собрания собственников) —  самый спорный из трех —  оказался без изменений.  

Право без собственности

По мнению многих экспертов, сохранение этого пункта в законе равнозначно уничтожению института частной собственности на недвижимое имущество. Дело в том, что в оригинале общее собрание собственников предназначено для управления общедомовым имуществом: чердаками, лестничными клетками, подвалами, и, например, дворовой территорией, если она откадастрирована и права собственности на нее востребованы. 

Другими  словами: если жильцы дома решат продать свой подвал частнику под магазин, или перестроить чердаки, они могут собраться и под протокол устроить голосование. Это и есть ОСС, как оно было прописано в предыдущей версии Жилищного кодекса РФ. 

Закон о московской реновации 2017 года, выбрав ОСС как форму голосования о сносе дома, очевидно противоречил кодексу. Этот закон предполагал, что после принятия решения все жильцы обязаны подписать договор с городом об обмене своей бывшей квартиры на новую жилплощадь, а если кто-то из них отказывается поставить свою подпись, власти имеют право переселить его в принудительном порядке, по решению суда, оспорить которое практически нет оснований: вы не можете отказаться от выделенной вам городом квартиры, если по метражу она совпадает со старой, даже если вас не устраивает конкретное место расположения дома или, например, качество его постройки. 

Поскольку решение принимается большинством голосов (две трети плюс один голос), получается, что соседи, принимая решение, голосуют по судьбе не только своих квартир, но и по вашей. Переехать придется в любом случае, даже если вы не согласны с общим решением. 

Формально получается абсурд: соседи не могут «проголосовать» за продажу или обмен вашей машины, или, например, дачи, но против вашей воли могут решить судьбу вашей квартиры, даже если она полностью приватизирована и находится в вашей частной собственности. 

Большинством голосов 

Соответствующую жалобу на это обстоятельство — а по мысли истцов, за включение дома в реновацию должны проголосовать 100% собственников, как это и было прописано в «лужковских» программах нулевых о расселении пятиэтажек — в 2017 году Конституционный суд отказался рассматривать, аргументировав это тем, что обращение, поступившее от граждан, не было должным образом оформлено. 

В новом законе, по факту являющимся пакетом поправок — в Градостроительный, Жилищный, Земельный кодексы и некоторые другие законы — формально проблема снимается. Теперь по ЖК общее собрание собственников имеет полное право принимать решение о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, “подлежащей комплексному развитию”. Но суть противоречия это не исчезает.

В Москве предварительный список домов определяла мэрия, но ОСС собирали сами жильцы. По «всероссийскому» закону ОСС оказываются вправе созвать и сами власти. Учитывая многочисленные жалобы на то, что даже в Москве голосования по этому вопросу шли с многочисленными нарушениями (недовольных жильцов управы умышленно не оповещали об их проведении, как о том свидетельствует доклад «Реновация.Итоги», подготовленный в 2018 году группой авторов во главе с муниципальным депутатом и политиком Юлией Галяминой) —  это не может не настораживать. Требования к кворуму такого собрания —  всего 50% голосов —  позволяет ожидать, что указанные столичные нарушения в провинции могут принять и вовсе катастрофический оборот. 

Отдельный пункт: насколько далеко от прежнего места жительства по новому закону может находиться площадь, представляемая собственнику взамен «реновируемой». Московский закон предполагал, что переселить горожан можно лишь в пределах района их прежнего проживания. 

Всероссийская норма более расплывчата: новый дом должен быть расположен в том же поселении или городском округе, что и старый. Для жителей ближнего Подмосковья это грозит неожиданными последствиями: так, счастливые обладатели квартир в десяти минутах пешком от станции метро Жулебино, равно как и других, выбравшихся за МКАД, могут переехать на самую дальнюю часть Люберец или  Реутова. Например, в мрачные трущобы и промзоны поблизости платформы Панки, куда добираться от метро придется в лучшем случае на рейсовом автобусе через весь город. 

Несмотря на то, что закон говорит о «равноценном» и «равнозначном» возмещении, как определяется цена реновируемой площади, в законе не прописано. Главное, чтобы жилая площадь нового помещения и количество комнат были не меньше, чем в освобождаемом. 

Причем взять квартиру «деньгами» и выбрать место переезда самостоятельно, в том случае, если в исходном жилом помещении прописаны несовершеннолетние или ограниченно дееспособные люди, не получится. Этому посвящен в законе отдельный пункт. 

Вопрос будущего

Конкретные параметры подмосковной программы реновации пока неизвестны. Но уже заявленные объемы говорят о том, что как минимум она будет сопоставима с первой волной столичного переселения. В 2020 году власти говорили об объеме жилищного фонда в 257 миллионов квадратных метров в регионе, причем, по их мнению, до 25 % от этого фонда (около 63 млн кв.метров) составляли жилые дома с «высокой степенью износа». 

Задачи, которые ставит перед регионом губернатор Воробьев, как цитирует его слова РБК: во-первых, ликвидировать все дома с высокой степенью износа, а во-вторых —  не допустить создания нового ветхого и аварийного фонда.

В настоящее время в области существует программа расселения аварийных квартир: по ней с 2016 по 2019 год было расселено около 2,5 тысяч домов. Но масштабы эти в разы уступают реновационным. Когда власти региона в реальности смогут начать реализовывать свои амбициозные планы — пока сказать сложно. К осени, по словам министра жилищной политики Московской области Инны Федотовой, они собираются лишь приступить к подготовке документов и первых мастерпланов. 

Неясно также, обернется ли подмосковная реновация хоть сколько-нибудь заметными протестами, не говоря уже о демонстрациях «столичного» размаха. Но стоит учитывать, что в Москве, где подготовка и согласование планов велась все три последних года, а стартовые площадки были запущены достаточно давно, уже возникли первые конфликты вокруг реновационных переездов. Многие из них, как уже писало «МБХ медиа», связаны с тем, что качество предоставляемых квартир нередко оставляет желать лучшего, а переселенцев в них ждут трещины в стенах и плесень.